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上海樓市：略顯頹勢 限購及限貸政策是主因
據部分房產中介監測數據顯示，近期上海樓市成交量及交易價格略顯頹勢，市場人士認為，其主要原因在於相關限購及限貸政策，導致購房人群開始觀望所致。同期上海房屋租金指數也出現連續下跌，被解讀為上海房租回落明顯。

近日，記者先後走訪瞭上海賓士改大螢幕核心及邊緣城區，以瞭解真實的房價、房租變化情況。

價格回落 拐點來臨？

在記者實地走訪中，鏈傢的中介人士告訴記者一個有趣的現象，上海目前置換率高的房子基本價位在300萬～500萬元以及800萬～1100萬元的房子，而介於500萬～800萬元價格區間的房子則有兩種情況：老小區的房子抬價到500萬元以上沒有人要，好小區的房子則不可能低於800萬元。

記者實地探訪的一處非學區老舊房建於上世紀90年代，為三層木質樓梯，後又在上面加建瞭兩層。其加建的四樓一套總面積58平方米的兩居室，單價達到6.9萬元/平方米左右，總價在400萬元以上。

“一線樓市價格回落，我認為還不會形成拐點。學區和地鐵是永恒的主題，量價漲跌是正常現象。銀行信貸政策是一個關鍵，如果二套房認定標準做出調整，價格肯定還會起來，所以說benz手機連接車上音響後續價格走勢主要還看調控政策。”周邊區域一位鏈傢地產人士對記者表示。

楊浦區屬於上海教育資源集中的行政區，部分人成交二手房是為瞭落戶掛學區，據悉目前較好的學區房價格可以達到8萬元/平方米上下。

閔行區七寶鎮一傢大型連鎖房屋中介人士表示，近期確實有一些客戶前來咨詢“房價回落”的影響，但以他多年二手房交易的經驗來看，並不推薦現在去跟風拋售，如果是置換、自住等剛性需求，也一定要買賣同時進行。他認為，近期成交量及交易價格略顯頹勢，主要原因在於相關限購及限貸政策，導致購房人群開始觀望。“相比北京而言，上海的首套房首付比例及銀行貸款利率上浮情況等都還算比較溫和。”

另一方面，上海目前對防止國有資產流失監管進一步趨嚴。位於楊浦區四平路沿線的部隊房產面臨大范圍收回，之前出租經營的一樓商鋪全部被查封，其他樓層對於“隻租不賣”的監管也非常嚴密。

核心區租金穩定

閔行區是上海市區西南的一個行政區，其轄區內七寶片區最近3個月來租金松動比較明顯。據瞭解，七寶鎮一處75平方米左右的精裝修兩房，月租金已經從5800元降到4500元～4800元。但據該片區一傢大型連鎖房屋中介稱，租金松動有其特殊原因：“浦西規模最大的建材批發市場今年2月停止營業，商戶集中搬遷導致周邊二手房供過於求，房租因此下降。”

閔行區古美街道中原地產人士告訴記者，該拆遷的影響至少要持續3～4年，但建材市場不是消失，而是轉移到松江區去瞭，所以這段時間松江泗涇等地的二手房買賣、租賃價格均有所上揚。

靜安區、黃浦區、徐匯區是上海傳統核心城區，也是外國人來滬居住首選地，區域內高端住宅主要面向外籍人士。據一位在該區域擁有房產的業主介紹，自己這套一居室的房子主要出租給外國人，月租金1.5萬左右。

據貞一房產人員介紹，這一區域租房benz汽車音響安裝價格主要靠外國人拉動，不少外國人收入以美元計價，房租承擔能力較強，但目前的價格差不多“到頂”瞭，很難再高上去。

至於面向國內普通白領的公寓，以靜安區地鐵二號線沿線兩居室為例，房屋租金多分佈在6500元～7500元一線，而在黃浦區人民廣場附近，一個單間的租金就可能達到6000元～8000元。

距離地鐵口的遠近會對租金產生很大影響。該中介人員稱，上海的住宅區，步行10分鐘到地鐵站和步行5分鐘到地鐵站，價差可能達到2000元。至於上海郊區，如青浦、寶山、崇明、嘉定等地，租金和買賣價格也還在上漲。

學區房租隨季節因素波動

記者走訪瞭高校集中的楊浦區。以兩室戶一廳一衛、70～80平米的戶型為例，最近的房屋出租價格上浮約200～300元。鏈傢中介告訴記者，5、6月迎來畢業季，房租會較此前有所上漲，房源也會相應緊俏，兩戶室房型更受青睞，成交率較高。記者6月2日分別在數傢中介“看好”的8套兩戶室房源，截至4日下午，據稱已經租出6套。

另有中介人士告訴記者，每年的5、6月份是租房旺季，而12月份則是淡季。“隨著年末將近，外地人離開上海，租benz汽車影音客減少；屋主也不願意在過年期間將房子閑置，因此年前的房租均會有所下降。例如一套一居室的房屋，12月份的租金就會降低至2800元，農歷春節後租金又會上漲至3500元。” 他補充說，由於上海落戶政策更加嚴格，今年來滬人員少瞭大約10%，但是上海整體的租金隻能說增速有所放緩，應該不可能下跌。



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